Оценка земельного участка

Для оценки стоимости земельного участка необходимы следующие документы:

1. Свидетельство (выписка из егрн) о государственной регистрации права собственности на земельный участок (договор аренды).
2. Актуальный кадастровый паспорт (план) на земельный участок, в случае предоставления свидетельства о государственной регистрации права собственности, в котором не указан кадастровый номер земельного участка.

Должны быть предоставлены оригиналы либо заверенные надлежащим образом копии вышеуказанных документов.

Местоположение - как ценообразующий фактор в оценке земельного участка

Оценка земельных участков – основополагающая часть в таком востребованном направлении оценочной деятельности, как оценка недвижимости. Хотя земельные участки относятся к объектам недвижимости, но в контексте настоящей статьи мы будем разделять эти понятия. Дело в том, что любой объект недвижимости (за исключением кораблей и самолетов) располагается на земле, а потому при его оценке анализа требуют многие из ценообразующих факторов, требующих рассмотрения при оценке стоимости земельного участка, на котором они расположены. Например, в зависимости от месторасположения земельного участка два одинаковых объекта строительства могут значительно различаться в цене. Нельзя не согласиться, что квартира, в центре города, и идентичная ей, но за пределами населённого пункта имеют значительное различие в цене. Это один из примеров, когда такой характеризующий земельный участок ценообразующий фактор, как местоположение, является одним из ключевых факторов, определяющих стоимость оцениваемого земельного участка.

Критерии местоположения включают в себя:

1. Статус района местонахождения объекта оценки как феномен социального спектра, определяемый концентрацией по соседству влиятельных людей, знаменитостей или культурно значимых объектов, включая исторические и архитектурные реликвии, парки культуры и отдыха, иных знаковых мест.
2. Расстояние его от делового центра, в т. ч. от административных , социально значимых инфраструктурных объектов, торговых площадей, развлекательных центров, оздоровительных комплексов.
3. Уровень развития транспортной инфраструктуры в зоне местонахождения объекта - близость его к автомагистралям, шаговая доступность станций метро и остановок общественного транспорта.
4. Характер окружения в непосредственной близости от объекта, в том числе качество застройки и архитектурный стиль зданий, удаленность от промышленно-производственных предприятий, а также близость к детским садам, школам, к местам проведения интеллектуального и культурнуго досуга, зонам активного и пассивного отдыха.

Оценка земельного участка в составе другого объекта недвижимости

В ряде ситуаций стоимость земельного участка уже включена в цену объекта недвижимости, вернемся к случаю с квартирой в многоэтажном жилом доме – при переходе права собственности на такой объект недвижимости вместе с ним переходит и право (собственности, пользования, аренды – нужое подчеркнуть) на часть придомовой территории, то есть земельного участка, на котором построен дом. Причем согласно градостроительному кодексу этот участок должен быть не менее определенной, обусловленной масштабами строительства, площади. Таким образом, наших с вами квартир физически бы не существовало, если бы под их строительство не был выделен соответствующий ряду требований земельный участок. Наверняка сейчас уже и читателю это кажется настолько очевидным, что не возникает и мысли о возможном требовании со стороны клиента оценки не только квартиры, но и «принадлежащей» ему доли в земельном участке под многоэтажным домом. Но как бы не так.. Попробуйте объяснить это людям, попавшим под программу расселения из признанного аварийным жилья. Будет как в ставшим притчей во языцех диалоге:

-«Видишь суслика?»

-«Нет»

-«А он есть..»

Таким образом, необходимость оценки земельного участка может возникать как напрямую, так и в неявном виде.

Оценка земельного участка как самостоятельного объекта оценки

Оценка земельного участка в качестве самостоятельного объекта оценки может потребоваться в следующих случаях:

• Покупка по ипотечной программе;
• Оформление в наследство;
• Внесение в качестве залога;
• Сдача в аренду;
• Страхование;
• Для суда;
• Для опеки и попечительства;
• В качестве консультации.

Иные ценообразующие факторы в оценке земельного участка

При определении рыночной стоимости земельного участка, помимо местоположения, необходимо принимать во внимание следующие факторы:

• Дата оценки, например, оценка в целях установления кадастровой стоимости в размере рыночной делается на ретроспективную дату, поскольку при подаче заявления в комиссию или административного иска в суд согласно ст. 24.18. ФЗ "Об оценочной деятельности" в качестве надлежащего доказательства несоответствия кадастровой стоимости объекта его рыночной стоимости может быть принят отчет об оценке объекта оценки только по состоянию на дату установления его кадастровой стоимости, а кадастровая стоимость земель относящихся к категории – земли населенных пунктов устанавливалась по состоянию на 01.01.2010г. Естественно, что за более чем 9 лет, прошедших к моменту написания статьи, стоимость земельного участка изменилась. Кроме того, ретроспективность даты оценки сама по себе существенно увеличивает трудоемкость работы оценщика, так как работать приходится с архивными данными, на поиск которых уходит значительно больше времени, чем при поиске сведений на текущую дату.
• Категория земель и группа видов разрешенного использования земельного участка в рамках этой категории, в качестве примеров можем привести случаи из нашего многолетнего опыта в сфере оспаривания кадастровой стоимости земельных участков в комиссии при Росреестре. Периодически основанием для отказа в удовлетворении заявлений об оспаривании кадастровой стоимости некоторых участков являлся выявленный комиссией факт несоответствия фактического использования данных участков их группе видов разрешенного использования (ВРИ). В одном из таких случаев рассматриваемые участки на дату оценки использовались под торговлю, а не в соответствии с ВРИ, указанным в государственном кадастре недвижимости (ГКН) "обслуживание промплощадки". В связи с чем оценщик должен был подбирать аналоги для сравнения исходя из фактического использования данных участков. Однако у оценщика не было и нет другой возможности выяснить такие сведения на прошлую дату, кроме как запросить информацию о фактическом использовании земельных участков у самого заказчика.. Данное несоответствие может привести и к более серьезным последствиям, чем просто отказ комиссии в снижении кадастровой стоимости земельного участка. В рамках земельного контроля может быть проведен план мероприятий по сбору доказательной базы и возбуждению административного производства по факту несоответствия фактического использования земельных участков и их группы видов разрешенного использования. Что повлечет как минимум различные предписания и штрафы согласно КоАП, а в некоторых случаях при отсутствии возможности устранить нарушение может привести даже к лишению права собственности.
• Наиболее эффективное использование (НЭИ) земельного участка, суть данного понятия можно выразить следующим образом - нецелесообразно использовать под склад земельный участок в общественно-деловой зоне застройки, даже в случае допустимости такого использования ГКН. Используя его таким образом собственник лишь в незначительной степени реализует его потенциал, это его дело и право, но такой неэффективный подход не умаляет ценности земельного участка в том числе и для налоговых органов.

Почему именно Союз независимых оценщиков?

В настоящей статье мы рассмотрели основные вопросы, связанные с оценкой земельных участков, а также коснулись того, что видно и не видно, стоит ещё отметить, что ООО «СНОиК» занимает лидирующие позиции на рынке в сфере оценки земельных участков в целях установления их кадастровой стоимости в размере рыночной, оценка для данных целей предполагает спор с госорганами, тем самым подразумевает наивысший уровень ответственности оценщика, такая работа поручается самым высококвалифицированным и опытным специалистам. В нашей организации такими отчетами занимаются кандидаты экономических наук, доценты, представители преподавательского состава ведущих ВУЗов Новосибирской области. Именно благодаря привлечению оценщиков такого уровня (которых в Новосибирске считанные единицы) мы добиваемся результатов такого качества, они отражены в виде ссылок на отчеты опубликованные росреестром, на основании которых была снижена кадастровая стоимость ряда объектов.